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農村土地流轉知識全解

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發表時間:2023-09-11 08:39

隨著農村經濟的發展和城市化進程的加快,農村土地面臨著多方面的壓力,如人口增長、城市擴張、環境惡化等。這些壓力導致了農村土地利用率低、經濟效益差、農民收入水平低、農村社會經濟不發達等問題。因此,改變傳統的農村土地制度,實現農村土地流轉,是提高農業生產效率、改善農民福利、促進農村經濟發展的重要途徑。



概念簡介


01
什么是土地流轉?

土地流轉是指土地經營權流轉。農村土地經營權流轉是指在承包方與發包方承包關系保持不變的前提下,承包方依法在一定期限內將土地經營權部分或者全部交由他人自主開展農業生產經營的行為。土地流轉,不涉及所有權的轉移,土地仍歸村集體所有。

02
什么是三權分置?

我國農村土地實行集體所有權、農戶承包權、土地經營權“三權”分置,即土地所有權歸集體、土地承包權歸農戶、土地經營權歸土地經營權人。

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為什么要進行農村土地流轉?


01
有利于提高土地利用效率

土地流轉有利于不斷“盤活”撂荒土地,夯實現代農業發展基礎,讓土地“流”出活力,“轉”出后勁。通過土地流轉,可以實現農村土地的集約化利用,提高土地利用效率。流轉后的土地可以更好地用于現代農業生產,進一步提高農業產值和效益。

02
有利于促進農業現代化

目前土地流轉制度允許農民將自己的土地流轉出去,以獲得更高的收益。同時,政府也通過土地流轉制度改革,鼓勵更多的投資者進入農村,推動農業現代化。通過土地流轉,可以促進農業現代化進程,引入現代農業科技和農業經營管理,提高農業生產效率和質量,能夠為鄉村振興注入新動能。

03
有利于提高農民收入

通過土地流轉,可以增加農民的收入來源。流轉后的土地通過規?;洜I和專業化管理,可以更好地用于現代農業生產,增加農民的農業產值和效益,從而提高農民收入。

04
有利于促進農村經濟發展

通過土地流轉,形成農業產業集群和農村旅游觀光產業,進一步推動農村經濟結構調整和轉型升級,促進農村經濟發展,提高農村經濟發展水平和競爭力。

05
有利于推動農村社會穩定和諧發展

通過土地流轉,可以提供更多的農村就業、創業機會,通過增加收入來源改善農民的生產生活條件,提高農民的獲得感和幸福感,從而進一步推動農村地區社會穩定和諧發展。


土地流轉的方式有哪些?



根據規定,承包方可以采取出租(轉包)、入股或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉土地經營權。

出租(轉包),是指承包方將部分或者全部土地經營權,租賃給他人從事農業生產經營。

入股,是指承包方將部分或者全部土地經營權作價出資,成為公司、合作經濟組織等股東或者成員,并用于農業生產經營。


涉及的相關政策法規


01
《農村土地承包法》

《農村土地承包法》第二章第五節第32條至第43條集中規定了農村土地承包經營權流轉的問題?!掇r村土地承包法》規定:承包方承包土地后,享有土地承包經營權,可以自己經營,也可以保留土地承包權,流轉其承包的土地經營權,由他人經營;國家保護承包方依法、自愿、有償流轉土地經營權,保護土地經營權人的合法權益,任何組織和個人不得侵害。

02
《農村土地經營權流轉管理辦法》

《農村土地經營權流轉管理辦法》(農業農村部令2021年第1號),此為當前農村土地經營權流轉的最重要規章?!掇r村土地經營權流轉管理辦法》進一步規定:農村土地經營權流轉,是指在承包方與發包方承包關系保持不變的前提下,承包方依法在一定期限內將土地經營權部分或者全部交由他人自主開展農業生產經營的行為;承包方可以采取出租(轉包)、入股或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉土地經營權。


土地流轉應遵循什么原則?


土地經營權流轉應當堅持農村土地農民集體所有、農戶家庭承包經營的基本制度,保持農村土地承包關系穩定且長久不變,遵循依法、自愿、有償原則,任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方流轉土地經營權。

土地流轉不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途,不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境;流轉期限不得超過承包期的剩余期限;流轉的受讓方須有農業經營能力或者資質;在同等條件下,本集體經濟組織成員享有優先權。

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土地流轉有哪些禁止性規定?


01
土地經營權流轉“四不得”

1、土地經營權流轉不得損害農村集體經濟組織和利害關系人的合法權益

2、不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境

3、不得改變承包土地的所有權性質

4、不得改變農業用途,確保農地農用,優先用于糧食生產,制止耕地“非農化”、防止耕地“非糧化”


土地流轉由哪個部門管理?


《農村土地經營權流轉管理辦法》規定,農業農村部負責全國土地經營權流轉及流轉合同管理的指導??h級以上地方人民政府農業農村主管(農村經營管理)部門依照職責,負責本行政區域內土地經營權流轉及流轉合同管理。鄉(鎮)人民政府負責本行政區域內土地經營權流轉及流轉合同管理。


對土地流轉的受讓方有哪些要求?



土地經營權流轉的受讓方應當為具有農業經營能力或者資質的組織和個人。在同等條件下,本集體經濟組織成員享有優先權。

受讓方應當依照有關法律法規保護土地,受讓方使用土地有“三禁止”:

1、禁止改變土地的農業用途

2、禁止閑置、荒蕪耕地,禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等

3、禁止占用永久基本農田發展林果業和挖塘養魚。受讓方將流轉取得的土地經營權再流轉以及向金融機構融資擔保的,應當事先取得承包方書面同意,并向發包方備案


土地經營權流轉,各方法律關系如何規定?



承包方流轉土地經營權的,其與發包方的承包關系不變。經承包方同意,受讓方可以依法投資改良土壤,建設農業生產附屬、配套設施,并按照合同約定對其投資部分獲得合理補償。土地經營權人有權在合同約定的期限內占有農村土地,自主開展農業生產經營并取得收益。經承包方書面同意,并向本集體經濟組織備案,受讓方可以再流轉土地經營權。


土地流轉的基本流程



農村土地流一般流程如下:

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01
申請受理

由全國各區縣政府組織流出土地農戶應提供身份證、農村土地承包經營權證、土地流轉申請表;以村為單位統一流轉的,應提供農戶委托流轉協議、流轉委托書。流入方應提供身份證(或企業營業執照)、資信和經營技能證明等材料。村經濟合作社要做好流出土地農戶信息的收集、審核、匯總、上報。

02
調查核實

根據流轉委托對需流出的土地和需要土地的主體進行調查、核實。對流出土地主要調查土地的準確位置、面積、質量、有無權屬糾紛等,對流入主體主要調查主體資格、資信狀況、土地用途等。

03
信息發布

對流轉雙方的信息進行收集整理,建立流轉臺賬,將流出土地(包括位置、面積、價格、適宜用途、流轉期限等)和需求主體(包括單位、價格、擬經營項目等)信息通過顯示屏和網絡向社會公布,向流轉雙方提供信息咨詢。

04
組織洽談

組織有流轉意向的雙方進行協商與洽談。對同一宗土地有多個需求主體的,由服務組織統一組織競標。

05
簽訂合同

雙方洽談一致后,在服務組織的指導下簽訂規范的流轉合同,支付流轉費用。(在合同簽訂后5個工作日之內必須由區縣政府頒發土地流轉經營權證。)

承包方流轉土地經營權,應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同,并向發包方備案。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的,可以不簽訂書面合同。

土地經營權流轉合同一般包括以下內容:

  • 雙方當事人的姓名或者名稱、住所、聯系方式等

  • 流轉土地的名稱、四至、面積、質量等級、土地類型、地塊代碼等

  • 流轉的期限和起止日期

  • 流轉方式

  • 流轉土地的用途

  • 雙方當事人的權利和義務

  • 流轉價款或者股份分紅,以及支付方式和支付時間

  • 合同到期后地上附著物及相關設施的處理

  • 土地被依法征收、征用、占用時有關補償費的歸屬

  • 違約責任


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